1521 N Sylvania Ave, Fort Worth, TX 76111
הנכס אחרי השיפוץ
הנכס לפני השיפוץ
איזה כיף זה להציע למשקיעים להיכנס לעסקת שיפוץ ואחזקה שתניב 8.5% ,
ובסופו של דבר להגיע ל11% תשואה.
איזה חלום שבתכנון שווי הנכס היה אמור להגיע לערך של $500,000,
ואחרי הפרויקט אנחנו נגיע לשווי של מעל $600,000
אז האם עדיין שווה להשקיע בנדל"ן בארצות הברית גם בתקופה כזאת?
תלוי את מי שואלים, ותכלס בוא נודה, תלוי בחוויה הסובייקטיבית שכל בן אדם עובר...
הרי אם השוק עלה ב20% בשנה, ומשקיע הפסיד בעסקה 20% באותה תקופה, מה לדעתכם תהיה דעתו של אותו משקיע בנושא? כדאי או לא כדאי?
ואם תשאלו משקיע שמרוויח 10% תשואה בשנה, בזמן שגורמים רבים בתקשורת אומרים שהשוק בירידה והכל לקראת מיתון, מה לדעתכם תהיה התשובה שלו ? שווה להשקיע? או לא שווה?
בסוף התשובה היא שאי אפשר באמת לדעת , הדברים במאקרו נוטים להעסיק את המדיה , ובתגובה לזה גם אותנו.
אבל האמת היא בפרטים הקטנים והיא כמעט תמיד בדיעבד.
איך פותרים את העניין? מתעסקים במיקרו. מתרכזים בעולם הקטן שלנו, איפה שיש לנו השפעה, עושים את הכי טוב שאנחנו יכולים בגבולות הגזרה שלנו, ומוצאים שותפים טובים לדרך שיודעים לכוון ולעזור, וגם לקבל בחזרה מאיתנו.
עסקה טובה היא עסקה טובה, בשוק חם, קר או פושר.
את הטריפלקס הזה, שנמצא בפורת וורת טקסס, קנינו לפני שנה מרץ 2022 .
מחיר הקנייה היה $293,075
הכנסת שכירות מקורית שקנינו את הנכס- $650+450+$700= $1,800
תשואה מקורית של 4.3%
שכונה מתפתחת, עם ביקוש גבוהה לבתים עם יותר חדרים ( 3 ומעלה)
אז מה עשינו?
הורדנו כמה קירות, שינינו קונפיגורציה, הפכנו גראז'ים לחלק מהבית.
כל השיפוץ עלה לנו $177,500 והתוצאות לפניכם:
יחידה 1- הייתה עם 3 חדרים ושירותים 1. הכניסה $700 בחודש
אחרי השיפוץ, היחידה עם 4 חדרים ו 2 שירותים ( הגודל שלה לא השתנה ) מושכרת ב$2,400 בחודש
יחידה 2- הייתה עם 1 ושירותים 1, ומחסן צמוד לדירה. הכניסה $650 בחודש.
אחרי השיפוץ, הפכנו את המחסן לחדר נוסף , שינינו את המיקום של המטבח, הוספנו עוד חדר.
היחידה הושכרה ב$1,700 דולר בחודש.
יחידה 3-בדיוק מה שעשינו ביחידה 2. יחידות זהות.
היחידה תושכר ב$1,700 דולר בחודש.
סך הכל הכנסה משכירות בסוף התהליך- $5,800 בחודש. רווח של $4,318 אחרי כל ההוצאות,
תשואה של 11% על הכסף בשנה.
הקטע היותר מטורף,ֶ מאז שקנינו את הבית, בתים בשכונה נמכרו בסכומים מאוד גבוהים. והשווי של הנכסים אחרי השיפוץ יגיעו לאזור ה$600-$700 אלף דולר!!!
( תלוי בשיטה שבה השמאי יבחר לנתח את העיסקה )
ההתחלה הייתה קשה, בעיקר בגלל המוכר שהיה במין גישה של 'כולם דפקו אותי כל החיים, אז עכשיו אני צריך לדפוק את כולם' ,הוא הוציא לנו את המיץ עד שהצלחנו לקנות את הבית. והביא לכמה לילות בלי שינה אחרי שלקחנו סיכון ונתנו לו מקדמה במזומן , לא דרך חברת נאמנות ( כפי שנהוג ). אשמח להרחיב על למה עשינו את זה בהזדמנות.
השיפוץ דווקא זרם בקצב טוב הפעם, מקווים עכשיו לקבל משכנתא ולהתגלגל לעיסקה הבאה ישאירו אותנו בטעם טוב.